Acheter une maison : les dépenses à prévoir après la taxe de bienvenue
Lorsqu’on achète une propriété, on pense spontanément à la mise de fonds, à la taxe de bienvenue, aux frais de notaire et à l’inspection préachat. Pourtant, ces frais ne représentent qu’une partie du coût réel d’un achat. Les travaux à venir sur la maison peuvent facilement dépasser l’ensemble de ces frais réunis.
Chez GEQ – Bâtiment Conseil, nous rencontrons régulièrement des acheteurs qui découvrent, quelques mois après leur emménagement, qu’une toiture, des fenêtres ou un drain français doivent être remplacés. Ces dépenses étaient souvent prévisibles. Elles n’avaient simplement pas été prises en compte au moment de l’offre d’achat.
Acheter avec diligence, c’est connaître l’âge et l’état des principales composantes de la maison avant de signer, et intégrer les travaux à prévoir dans son budget et dans sa négociation.
Les frais d’achat que tout le monde connaît
Avant même de prendre possession de la maison, l’acheteur doit généralement assumer :
La taxe de bienvenue (droits de mutation immobilière), payable à la municipalité
Les frais de notaire et la publication de l’acte de vente
L’inspection préachat par un professionnel du bâtiment
Les ajustements de taxes municipales et scolaires
L’assurance habitation et, s’il y a lieu, l’assurance prêt hypothécaire
Le déménagement et les premiers achats pour la maison
Ces montants sont connus d’avance et faciles à budgéter. Ce sont les dépenses suivantes qui créent les mauvaises surprises.
Les dépenses que l’on oublie : le cycle de vie de la maison
Une maison vieillit par grands cycles. Selon notre expérience d’experts en bâtiment, chaque tranche de 25 ans représente une étape importante de réinvestissement, parce que plusieurs composantes atteignent leur fin de vie à peu près en même temps.
Autrement dit, l’âge de la maison que vous achetez vous indique déjà quelles dépenses risquent de vous attendre dans les premières années.
Vous achetez une maison d’environ 25 ans
À cet âge, plusieurs composantes arrivent à la fin de leur première durée de vie :
La toiture : un bardeau d’asphalte dure généralement de 15 à 25 ans au Québec.
Les fenêtres et portes-patio : thermos embués et pertes d’étanchéité apparaissent souvent après 25 à 35 ans.
Les portes extérieures, le calfeutrage et les gouttières.
Le revêtement extérieur, les balcons, les galeries et les escaliers extérieurs.
Le système de chauffage : une thermopompe dure en moyenne de 12 à 20 ans.
L’échangeur d’air, le chauffe-eau et la pompe de puisard.
La fosse septique et le champ d’épuration, pour les propriétés non raccordées à l’égout.
La cuisine et la salle de bain, dont l’usure et la désuétude deviennent visibles, sans oublier la membrane d’étanchéité derrière la céramique de la douche.
L’isolation de l’entretoit, souvent tassée et insuffisante.
Vous achetez une maison de 50 ans ou plus
Après 50 ans, les enjeux touchent des éléments plus coûteux, souvent cachés, mais déterminants pour la valeur et la sécurité de la propriété :
Le drain français, qui peut se colmater dès 25 à 40 ans selon le sol, et qui est fréquemment à remplacer à 50 ans.
L’imperméabilisation de la fondation et la réparation des fissures.
La plomberie : conduites en acier galvanisé ou en polybutylène, drains en fonte et drain principal sous la dalle.
L’électricité : panneau à fusibles, filage en aluminium, absence de mise à la terre.
La toiture, souvent à son deuxième ou troisième remplacement, parfois avec la réfection du pontage.
L’isolation des murs et le pare-vapeur, souvent absents ou insuffisants.
La cheminée et le parement de brique : rejointoiement, couronne, linteaux rouillés.
La structure : solives, poutre centrale et colonnes.
Les matériaux à risque, comme l’amiante, la vermiculite, la peinture au plomb ou le radon.
Acheter avec diligence : ce que la loi attend de vous
Au Québec, l’acheteur est tenu d’agir de façon prudente et diligente. Concrètement, un défaut qu’un acheteur raisonnable aurait pu découvrir lors d’un examen attentif de la maison est considéré comme apparent, et il devient beaucoup plus difficile d’obtenir réparation après la vente.
Une toiture en fin de vie, des fenêtres embuées ou un vieux panneau à fusibles ne sont pas des vices cachés. Ce sont des dépenses prévisibles que l’acheteur doit anticiper. D’où l’importance de faire ses vérifications avant de s’engager.
Nos conseils pour un achat éclairé
Faites faire une inspection préachat par un expert en bâtiment, et lisez attentivement le rapport, en particulier les sections sur la durée de vie restante des composantes.
Demandez l’âge des grandes composantes : toiture, fenêtres, chauffage, chauffe-eau, drain français. Exigez les factures des rénovations lorsqu’elles existent.
Lisez la déclaration du vendeur et posez des questions sur tout ce qui semble incomplet.
Chiffrez les travaux à prévoir sur les 5 à 10 prochaines années et intégrez-les à votre budget.
Utilisez ces informations dans votre négociation : une toiture à refaire à court terme peut justifier un ajustement du prix.
Prévoyez une réserve annuelle pour l’entretien. Plusieurs spécialistes recommandent de mettre de côté de 1 % à 3 % de la valeur de la propriété chaque année.
En copropriété, consultez l’étude de fonds de prévoyance du syndicat, obligatoire en vertu de la Loi 16, pour savoir si les travaux majeurs sont bien financés ou si des cotisations spéciales sont à craindre.
Un expert en bâtiment à vos côtés
Chez GEQ – Bâtiment Conseil, nos experts en bâtiment accompagnent les acheteurs partout au Québec. Notre rôle ne se limite pas à repérer les défauts : nous vous aidons à comprendre ce que la maison vous coûtera réellement dans les années à venir, pour que vous puissiez acheter en toute confiance.
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